SANEAMIENTO POR EVICCION Y VICIOS OCULTO

LA EVICCIÓN

La evicción es una situación jurídica que se caracteriza por la privación total o parcial de una cosa, sufrida por su adquirente, a virtud de una sentencia judicial o administrativa, "esta puede ser derivada de una acción reivindicatoria" dictada sobre la base de derechos alegados por terceros cuya causas son anteriores al título de adquisición del primero.

ELEMENTOS DE LA EVICCIÓN

A) hay una persona que a titulo oneroso adquiere una cosa de otra persona.

B) que es privado de todo o parte de ella.

C) por sentencia judicial que cause ejecutoria.

D) mediante la acción ejercitada en su contra por un tercero, en razón de tener un derecho sobre la misma cosa, anterior a la adquisición.

EL SANEAMIENTO

Es la necesidad de reparar los daños y perjuicios causados al adquiriente de la cosa, cuando es privado en juicio de evicción. También cuando pide la cosa por vicios ocultos.

SANEAMIENTO EVICCION

El artículo 1.504 del Código Civil establece que “aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive del todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato”.

Consecuencias:
Conforme a la norma transcrita, el hecho generador de la obligación de saneamiento que corresponde al vendedor es la evicción, es decir, la perturbación de derecho que prive al comprador del todo o parte de la cosa vendida, en virtud de una causa anterior a la adquisición del bien.

Consumada la evicción deben concurrir los siguientes requisitos:

1) Que se ha impedido entrar en posesión o que se le ha privado de ella.

2) Que tal efecto derivó del ejercicio de un derecho real por parte de un tercero.

3) Que dicho derecho correspondía al tercero.

4) Que ese derecho del tercero lo facultaba para producir aquel efecto.

5) Que la causa que la produjo sea anterior al contrato de venta.

6) Que la privación se haya establecido mediante una sentencia firme. La manera más evidente de comprobar esto es producir una sentencia pasada por autoridad de cosa juzgada entre el comprador y el tercero.

La concurrencia de tales requisitos tiene como propósito demostrar, que el vendedor es responsable por la perturbación de derecho causada al comprador, pues la exigencia de una sentencia definitiva que establezca que un tercero tiene un derecho preferente o uno mejor que el que ostenta el adquirente del bien, implica que ya ha ocurrido la privación total o parcial del derecho sobre la cosa vendida, por una causa anterior a la celebración del negocio jurídico.

Del análisis del artículo 1504 del Código Civil

Se desprende que aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive del todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato.

Así tenemos, que el saneamiento es la obligación del vendedor de garantizar al comprador la posesión pacífica y útil de la propiedad o derecho vendido; el saneamiento comprende 2 obligaciones:

Garantizar la posesión pacífica, es decir, el saneamiento o garantía en caso de evicción o contra la evicción y garantizar la posesión útil, vale decir, saneamiento o garantía por defectos o vicios ocultos

El saneamiento en caso de evicción, es la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacífica de la propiedad o derecho vendido.

En este sentido, el saneamiento en caso de evicción, se define como la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacífica de la propiedad o derecho vendido y ella comprende 3 obligaciones para el vendedor, como son:

1) La obligación de abstenerse de perturbar la posesión del comprador;

2) La obligación de defender en juicio al comprador contra las amenazas de evicción provenientes de terceros;

3) La obligación de reparar al comprador los daños y perjuicios que le cause la evicción.
La evicción, no radica sólo en la circunstancia de que el adquiriente de una cosa se ve privado del todo o parte de la misma. Ello no es más que una de las condiciones para la procedencia de la evicción, pues tal requisito debe concurrir además con la circunstancia de que la privación del todo o parte de la cosa provenga de una causa anterior al contrato y con la circunstancia de que el adquiriente se viere privado de la cosa mediante sentencia firme.

Vicios Ocultos

Del Saneamiento por los Vicios o Defectos Ocultos de la Cosa Vendida
Artículo 1.518
El vendedor está obligado al saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos que le hagan impropia para el uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor.

El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

El comprador podrá optar por desistir del contrato, abonándosele los gastos que pago, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Además, si el vendedor conocía los vicios y no se los comunicó al comprador, podrá este pedir una indemnización de los daños y perjuicios si optase por la rescisión.

Si la cosa vendida con algún vicio oculto se pierde después por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá este reclamar el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse más daños y perjuicios si el vendedor obró de mala fe.

Estas acciones se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.

Ley prohíbe la acción deducida por los demandantes; que al pretender los demandantes el pago de los vicios ocultos y no la reducción del precio de venta han ejercido la acción de saneamiento por una causal no admitida por el Artículo 1.521 del Código Civil

El Artículo 1.518 del Código Civil consagra lo siguiente: 'El vendedor está obligado al Saneamiento de la cosa vendida por los vicios ocultos o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor'.

Por su parte el Artículo 1.521 del Código Civil dispone lo siguiente:

En los casos de los Artículos 1.518 y 1.520, el comprador puede escoger entre devolver la cosa haciéndose restituir el precio, o retenerla haciéndose restituir parte del precio que se determine por expertos'.

Y el Artículo 1.520 del Código Civil sanciona lo siguiente:

'Es responsable el vendedor por los vicios ocultos, aunque él no los conociera, a menos que hubiese estipulado no quedar obligado en este caso al saneamiento'.

Entonces, para que se trate de la acción quanti minoris se requiere lo siguiente:

1) Que se alegue la existencia de vicios ocultos en la cosa vendida que la haga impropia para el uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no lo habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor.

2) Que los vicios sean desconocidos por el comprador en el momento de la venta.

3) Que se decida retener la cosa, haciéndose restituir la parte del precio que determinen los expertos.

Por su parte, Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, Vicios ocultos. Son los defectos internos de la cosa, de difícil percepción, anteriores a su adquisición. Saneamiento por vicios ocultos. Consiste en la obligación de pagar al adquiriente la indemnización.

Características de los Vicios Ocultos

1) El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida.

2) Si la hacen impropio el uso a que se la destina.

3) Los Vicios Ocultos que se han conocido por el  comprador.

4) Lo adquirido por menos precio que el de la venta inicial.

5) Comprador, podrá  pedir una indemnización de los daños y perjuicios si optase por la rescisión de la compra, ante inspección de un perito experto que califique el vicio oculto.

6) Si la cosa vendida con algún vicio oculto se pierde después por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá este reclamar el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse más daños y perjuicios si el vendedor obró de mala fe.

Obligaciones Traslativas

Por su parte, Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 127, define la venta como:

“Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero;

Características Obligaciones Traslativas

1) Es un contrato bilateral.

2) Es un contrato consensual.

3) Es un contrato oneroso.

4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo.

5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido.

6) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

Efectos de obligaciones traslativas a título oneroso

Desde nuestro criterio la evicción es una garantía que funciona en todos los contratos traslativos a titulo oneroso y también en la donación gratuita cuando fuese hecha de mala fe, sabiendo el donante que la cosa era ajena; funciona también en todas la donaciones onerosas, con cargo y remuneratorias, y también cuando se pacta la responsabilidad.

Es un efecto natural de los contratos y al no comprometer el orden público, las partes podrán aumentar, disminuir o suprimir la obligación que nace de la evicción. Pero tiene lugar aunque en los actos en que se transmiten los derechos, no se hubiere convención alguna sobre ella.

COMO FUNCIONA

En defensa en juicio. Citación de Evicción: el enajenante debe acudir en defensa del adquiriente, cuando este fuere turbado judicialmente en el derecho adquirido (obligación de hacer). Debe ser un reclamo judicial, promovido por el tercero, titular del supuesto mejor derecho sobre la cosa transmitida. Es el adquirente el que tiene la carga de llamar en causa al enajenante, caso contrario las consecuencias caerían sobre él. La derrota del adquiriente desencadena la obligación de indemnizar.

Indemnización: La segunda obligación positiva para el enajenante  es la de reparar el daño resultante de la evicción consumada. Esta obligación varía según la evicción sea total o parcial, según la extensión y la intensidad de la turbación. Es una obligación divisible, y debe satisfacerse en dinero los daños ocasionados.

La cantidad que el vendedor se obligaba a pagar al comprador en caso de evicción, podía variar del simple al cuádruplo, pero generalmente el vendedor se obligaba a pagar el doble del precio recibido (stipulatio duplae). Posteriormente el Derecho romano consideró la obligación de sanear como un elemento de la compraventa que operaba aun cuando no hubiera pacto. La regulación de las obligaciones de saneamiento no es uniforme en la legislación comparada.

Debemos de saber que en el caso de la evicción, la indemnización varia si el que enajeno procedió  de buena o de mala fe:

A) el que enajena procede de buena fe estará obligado a entregar al que sufrió la evicción:

1. el precio integro que recibió por la cosa.

2. los gastos causados por el contrato, que podrían ser o no notariales, cuando fueren satisfechos por el adquiriente.

3. los gastos causados al adquiriente en el juicio de evicción y en el saneamiento, si hubiere necesidad de entablar este.

4. el valor de las mejoras útiles y necesarias que haya realizado el adquiriente, siempre que en la sentencia no se condene al tercero, que es el que ejercito la acción de evicción contra el comprador y que obtuvo sentencia favorable.

B) si el que enajena procede de mala fe.- tendrá la obligación que señalamos en el aportado anterior, con los siguientes agravantes:

1. devolverá, a elección del adquiriente, el precio que tenia la cosa en la fecha de adquisición o en el que tenga cuando sufra la evicción. Esto de que entre una fecha y otra pudo haber subido la cosa de valor.

2. pagara, además, las mejoras voluntarias y de mero placer que haya realizado el adquiriente en la cosa.

3. pagara el adquiriente, además, los daños y perjuicios.

C) el que enajena es e mala fe.-  al juicio de evicción, cuando no sale sin justa causa, en tiempo hábil para contestar el traslado de la demanda, si no rinde prueba alguna, si no alega, queda obligado al saneamiento en los términos establecidos. Y apegado a la ley.

EJEMPLOS

 De saneamiento por evicción y por vicios ocultos, para poder entender más y mejor el tema. El vendedor está obligado al saneamiento de la cosa objeto de la venta, para ello deberá:

*Garantizar la posesión legal y pacífica de lo vendido (saneamiento por evicción)

*Responder de los vicios o defectos ocultos que tuviere (saneamiento por vicios ocultos)

En el caso de fincas, si esta estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura o contrato, con alguna carga o servidumbre "no aparente", de tal forma que deba presumirse que no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. La solicitud de cualquiera de estas acciones debe hacerse en el plazo de un año. Pasado este, sólo podrá solicitar la indemnización en el plazo de un año desde que se descubriera la carga o servidumbre.

Qué es la prueba

Definición: Es aquella actividad que desarrollan las partes con el tribunal para adquirir el convencimiento de la verdad o certeza de un hecho o afirmación fáctica o para fijarlos como ciertos a los efectos de un proceso. La prueba es el elemento procesal más relevante para determinar los hechos, a efectos del proceso ya que para obtener un fallo al fondo se exige una reconstrucción de los hechos.

Código civil: El capitulo V del Libro III del Código Civil, consta de siete secciones donde se encuentran las pruebas establecidas por el legislador venezolano: 1º) de la prueba por escrito.

2º) de la prueba de testigos.

3º) de las presunciones.

4º) de la confesión.

5º) del juramento.

6º) de la experticia.

7º) de la inspección ocular.

Qué se prueba

El objeto de la prueba es demostrar la veracidad y certeza de ciertos hechos que al ser alegados llevan consigo la necesidad de determinar su verosimilitud. La noción del objeto probatorio es tan amplia como el concepto jurídico que se pueda tener de los hechos.

Son objeto de la prueba:

1. Los hechos producidos del que hacer humano;

2. Los hechos productos de la naturaleza y en cuya formación no ha habido presencia humana.

3. El ser humano en su aspecto tanto físico como biológico.

4. Los hechos psíquicos de la personalidad.

5. Los actos voluntarios o involuntarios del individuo que denotan su conducta en relación con los otros seres.

6. La costumbre.

7. La ley extranjera.

8. Los hechos sociales ya sean presentes o pasados.

Cómo se prueba

El juez según lo establecido en el artículo 12 del código de Procedimiento Civil, sentenciara conforme a lo alegado y probado por las partes en el curso del proceso. Es decir, que para lograr éxito en sus pedimentos las partes han de llevar a su conocimiento la verdad de los hechos controvertidos durante el juicio; no pudiendo la prueba versar sobre otros diferentes de los contenidos en el libelo o de los alegatos en la contestación de la demanda porque es sobre estos dos presupuestos o lo que ha de contraerse el debate judicial.

De aquí, la necesidad de que la contestación de la demanda sea lo más clara y precisa posible, a fin de poder determinarse con exactitud las probanzas a producir por los litigantes en interés y defensa de sus derechos.

En materia probatoria, la prueba documental es uno de los medios disponibles para demostrar la veracidad de un hecho alegado. Esto por cuanto la información que consta en documentos o escritos puede ser valorada por un juez como muestra veraz de la autenticidad de un hecho.

La prueba documental se divide en dos tipos:

Los documentos públicos

Los documentos públicos son el medio más idóneo para demostrar un hecho. Éstos se dividen en dos tipos:

Los documentos públicos: Son documentos emitidos por funcionarios de las agencias públicas. Por ejemplo, certificaciones del registro de la propiedad, o documentos emitidos por las oficinas judiciales. Los documentos públicos gozan de fe, es decir, se cree que son ciertos, y para que pierdan validez, debe demostrarse la falsedad de su información.

Los instrumentos públicos: son las escrituras emitidas por notarios. Tanto los documentos como los instrumentos públicos hacen plena prueba de los hechos.

Los documentos privados

Los documentos privados son todos aquellos escritos en que se incluyan, sin intervención de un notario, declaraciones capaces de producir efectos jurídicos. Mientras no se compruebe la autenticidad de las firmas del documento, no valen como prueba judicial. Una vez comprobadas las firmas, tienen tanta validez como un documento público.

En caso que alguno de los firmantes declare que no es la firma suya la que aparece en el documento, éste puede ser dotado de validez ya sea por testigos que verifiquen la autenticidad de la firma, o por la exanimación del documento por parte de expertos en caligrafía que certifiquen la autenticidad.

Su finalidad es demostrar, contradecir y reconocer la autenticidad y realidad de los hechos expuestos por las partes en litigio y su objetivo de valoración y actuación de la pruebas resulta ser obligatorio, independiente y de acuerdo a derecho.

PROPIEDAD

En Derecho, la propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin más limitaciones que las que imponga las leyes Venezolanas.

Para que se cumpla tal condición:

Se requieren tres condiciones:

1) Que el bien sea útil, ya que si no lo fuera, carecería de fin la apropiación.

2) Que el bien exista en cantidad limitada.

3) Que sea susceptible de ocupación, porque de otro modo no podrá actuarse.

CONDICIONES SOBRE LA PROPIEDAD

Ius utendi

El Ius utendi es el derecho de uso sobre la cosa. El propietario tiene el derecho a servirse de la cosa para sus intereses y de acuerdo con la función social del derecho, siempre y cuando esas conductas no violen preceptos legales ya establecidos o causen lesiones a los derechos de otros propietarios.

Ius fruendi

El Ius fruendi es el derecho de goce sobre la cosa. En su virtud, el propietario tiene el derecho de aprovechar y disponer los frutos o productos que genere el bien. La regla general es que el propietario de una cosa es también propietario de todo aquello que la cosa produzca, con o sin su intervención.

Los frutos pueden ser naturales o civiles. Los frutos naturales son aquellos que la cosa produce natural o artificialmente sin detrimento de su sustancia. En ese aspecto se distinguen de los denominados productos: así, tratándose de un manzanar, las manzanas son frutos naturales y la leña de los árboles son sus productos.

Los frutos civiles están constituidos por aquellas sumas de dinero que recibe el propietario por ceder a otro el uso o goce de la cosa. Usando el ejemplo anterior, el fruto civil que percibe el propietario del manzanar es la renta que le es pagada al darlo en arrendamiento. Tratándose de dinero, los frutos que percibe su propietario son los intereses.

Ius abutendi

El ius abutendi es el derecho de disposición sobre la cosa. El propietario, bajo la premisa de que la cosa está bajo su dominabilidad (poder de hecho y voluntad de posesión), puede hacer con ella lo que quiera, incluyendo dañarla o destruirla (disposición material), salvo que esto sea contrario a su función social: por ejemplo, el propietario de un bien integrante del patrimonio cultural no puede destruirlo y, de hecho, puede estar obligado a su conservación.

Del mismo modo, puede el propietario disponer de su derecho real (disposición jurídica): así, puede enajenar la cosa, venderla, donarla y, en general, desligarse de su derecho de propiedad y dárselo a otra persona; o incluso renunciar al derecho o abandonar la cosa, que pasaría a ser res nullius. Son también actos de disposición aquellos en los que el propietario constituye en favor de otra persona un derecho real limitado, como el usufructo, la servidumbre, la prenda o la hipoteca.^[]

En conclusión tiene el derecho real de dominio quien tenga estos tres principios (Uso, Goce y Disposición)

CONTRATO

Un contrato, es un acuerdo de voluntades, verbal o escrito, manifestado en común entre dos o más personas con capacidad (partes del contrato), que se obligan en virtud del mismo, regulando sus relaciones relativas a una determinada finalidad o cosa, y a cuyo cumplimiento pueden compelerse de manera recíproca, si el contrato es bilateral, o compelerse una parte a la otra, si el contrato es unilateral.

Es en suma el contrato un acuerdo de voluntades que genera «derechos y obligaciones relativos», es decir, sólo para las partes contratantes y sus causahabientes. Además del acuerdo de voluntades, algunos contratos exigen, para su perfección, otros actos de alcance jurídico, tales como efectuar una determinada entrega (contratos reales), o exigen ser formalizados en documento especial (contratos formales), de modo que, en esos casos especiales, con la sola voluntad, no basta. De todos modos, el contrato, en general, tiene una connotación patrimonial, incluso parcialmente en aquellos celebrados en el marco del derecho de familia, y es parte de la categoría más amplia de los negocios jurídicos. Es función elemental del contrato originar efectos jurídicos (es decir, obligaciones exigibles), de modo que a aquella relación de sujetos que no derive en efectos jurídicos no se le puede atribuir cualidad contractual.